한국 부동산과 주식시장 상관관계

출처: https://scienceon.kisti.re.kr/

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서울지역 아파트가격은 1987년 1월을 기준으로 1991년 4월까지 224% 상승한 이후 조정과정을 거치며 1998년 11월 164%까지 하락하였습니다. 2001년 이후에는 서울지역 아파트가격이 다시 상승하면서 2008년 5월 506%의 상승률을 기록하기도 합니다. KOSPI는 서울지역 아파트 가격에 비해 시차를 두고 선행하는 모습을 보이면서 더 높은 변동성을 보여주는 것을 확인하실 수 있습니다.

상관관계 분석결과 서울지역 아파트가격과 KOSPI의 상관계수는 0.8566입니다. (금리와 코스피는 -0.7846 상관관계입니다.)

경제지표인 금리는 1987년 1월을 기준으로 1991년 10월 156%까지 상승하였으나 이후 하락하면서 2013년에 25% 수준 상승을 보이고 있습니다. 환율은 1997년도 외환위기와 2008년도 금융위기로 인해 각각 198%와 170% 수준으로 일순간 급등하기도 했으나 2011년도 이후 125-135% 사이에서 안정세를 찾아가는 것을 확인하실 수 있습니다. 서울지역 아파트가격은 KOSPI와 방향성에서 유사성을 보이고 있으나 금리와는 방향성에서 많은 차이를 나타냅니다.

 

많은 분들이 예상한 결과라고 생각합니다. 눈여겨봐야 할 부분은 코스피가 아파트가격 보다 먼저 움직인다는 사실입니다. 반대로 생각하면 코스피 방향성을 아파트 가격 보고 확인하고 갈 수 있다는 것입니다. 

 

https://blog.naver.com/dreamseller7/222366155649

세종시 아파트 가격이 심상치 않은 이유

2021년 세종시 아파트가격이 움직이고 있습니다. 만약 위 언급한 이론이 맞다고 치면, 이미 코스피는 고점을 지나 하락주세로 전환한 것으로 판단해야 합니다. (물론 공매도 놈들이 문제지만, 공매도도 대의 명분이 있어야 가능합니다. 무작정 할 것 같았으면 지금 시점에서 공매도 규제를 풀지 않겠죠. 작년에 공매도 규제를 한 것도 어차피 공매도 할 필요가 없었기 때문에 한 것이지, 개미들 사정 봐주려고 한 것이 아닙니다.) 

 

또한 금리도 움직일 가능성이 있습니다. 

https://www.hani.co.kr/arti/opinion/editorial/998699.html

[사설] 한국은행 ‘금리 인상’ 신호, 한 걸음 더 나가야

https://www.hankyung.com/economy/article/202106104874Y

한은 "물가상승률, 2분기에 2% 웃돌다 하반기에 2% 안팎서 등락"

물가 상승률 2% 예상한다고 하지만, 원유가격 흐름과 세계 경제 흐름에 비추어 봤을 때 잘해야 2% 후반, 자칫 잘못하면 3%대 인플레이션을 맛볼 수 있습니다. 그야말로 "한 번도 경험해보지 못한 나라"가 펼쳐집니다. 

 

지금 미국도 인플레이션 4%대 진입하면서 테이퍼링 소리 나오고 있는데 한국만 저금리를 유지할 수 없습니다. 한국은 미국에 경제적 종속국입니다. 미국 금리 움직이면 한국은 100%확률로 움직입니다. 

 

그럼 위에 언급한 논문처럼 금리와 주가는 마이너스 상관관계입니다. 하락할 가능성이 높습니다. 그래서 이 시점(2021년)에서 공매도 규제를 푼 것이고, 외국인들이 신나게 팔아재끼고 있는 것입니다. 아직 본격적인 하락장은 안 왔지만 통계적으로 봤을 때 멀지 않은 것을 확인하실 수 있습니다.