교외 집값이 올라가는 방법: 단독주택 집 값이 올라가는 방법

영국 사회와 미국 사회에서는 교외 생활과 시골풍 환경 속의 단독주택에 대한 동경이 있었다. 거대해진 괴수 같은 현대 대도시를 탈출하려는, 뿌리 깊은 욕구는 산업 세계 곳곳에 존재했다. 그러나 제2차세계대전 이후의 교외는 강력한 힘, 그리고 종종 눈에 띄지 않는 힘에의해 그 형태가 결정되었다.

남부 캘리포니아는 나름의 신화를 만들며 꿈을 키우고 있는 곳이다. 그곳은 한가함과 대안적 생활방식과 낙천적인 해변 문화의 세계적 중심지다. 그러나 오늘날의 로스앤젤레스는 전쟁의 결과물이다. 레이크우드 주민의 상당수는 롱 비치와 그 주변에 산재한 더글러스 항공기 제작사의 생산시설에서 일했다. 그들은 스카이나이트sky knight 같은 군용 제트기를 조립했다. 당시 제작된 스카이나이트 전투기 중 하나가 어느 공왼의 뽀족한 콘크리트 받침대위에 전시되어있다.

 

샌퍼년도 벨리에도 방위산업체들이 몰려 있었다 록히드 항공기 제작사는 제2차 세계대전이 벌어지는 동안 수천 대의 전두기와 플라잉 포트리스Flying Fortress 폭격기를 생산하며 센퍼년도 밸리 최대의 회사로 성장했고.종전 후에는V 정찰기 같은 고등 제트기를 생산했다. 레이크우드에서 정체를 드러낸 교외적 이상향은 전보기와 달리행전의 산물이었다. 그곳은 현대의 군사적 충돌에 필요한 가공품을 초립하는 수많은 사람들의 기숙사인 셈이었다. 교외의 선구자들인 레이크우드 사람들은 살기 좋은 집이 있었을 때는 월급도 두둑이 받았다. 그들의 월급 액수는 전국 평균치를 휠씬 상회했다.

그들은 냉전의 수혜자였을 뿐 아니라 냉전의 최전선에 서 있기도 했다. 침단 군수품 체조 및 연구의 중심지인 로스앤젤레스는 소련 미사일의 주요 표적이었다. 샌퍼년도 벨리의 교외 도시들은 1950년대의 열망과 사회적 변화를 대표했을지 모르지만, 아이들이 자전거를타고 교외를 돌아다니고 10대 청소년들이 자동차 극장에서 영화를 볼때조차 록히드 항공기 제작사가 초고등 항공기의 시험비행울 실시하는 바람에 걸핏하면 제트기의 음속 폭음이 정적을 깨트렸다. 그 1950년대의 푸른 에덴동산은 핵탄두를 장착한 나이키 지대공 미사일 포대가 지켰다.미사일 기지들 덕분에 로스앤젤레스는 세계에서 가장 견고한 교외 거주지를 가지게 되었다.

팽창 현상과 원자력 시대는 밀접한 연관이 있다. 1950년대의 종말론적 문학과 영화 매문에 사람들은 도시 생활을 무척 두려위했고, 주요 도시의 예비 폭심지로부터 멀리 떨어진 듯싶은 교외와 준교외(교외보다 더 멀리 떨어진 주택지)와 통근자 거주 도시는 심리적 안정감을 띠게 되었다. 그러나 그 도시 탈출 현상은 연방정부에 힘입어 추진력을 얻었다. 당시 군사전략가와 도시계획가 들은 사람들과 산업시설을 취약하고 조밀한 도시 밖으로 분산시키려는 정책이 핵 공격에 대한 선제적 방어 형태라고 확신했다. 그런데 민주국가에서 강제로 그렇게 할 수는 없었다. 다만 간접적인 방식으로는 가능했다. 세제 혜택이 산업시설의 위치를 좌우하게 되었다.

 

1950년대의 대규모 도로건설계획에 따라 그전까지 너무 외딴곳으로 평가된 지역에 이주지들이 속속 조성되었다. 그리고 주택시장에 대한 연방정부의 입김도 작용했다. 집을 장만하려는 부부들은 스스로 자유로운 선택을 한다고 믿었을지 모르지만, 그들을 교외로 안내한 길은 연방정부의 고위총이 미리 닦아놓은 것이었다. 독특한 외양과 느낌을 지닌 미국식 교외는 국민적 취향이나 개인적 선택의 결과가 아니라 대체로 국가가 만들어낸 작품이었다. 대공황 이후 설립된 연방주택청 Federal Housing Administration 은 주택담보대출 시장의 안정성을 보장하는 데 수십억 달러를 지출했다. 1930년대 이전에는 대출을 받으려면 부동산 가치의 50퍼센트에 달하는 보증금을 내야 했고 10년 안에 대출금을 상환해야 했지만, 연방주택청이 투자자들을 위해 만든 엄청나게 튼든한 안전망 때문에 상황이 완전히 바뀌었다. 이제 보층금을 아주 조금 내거나 아예 내지 않아도 되었고., 이자율이 낮아졌고, 대출금 상환 기간은 30년까지 연장할 수
있었다. 그 결과 주택답보대출 시장이 폭발적으로 성장했고, 1950년의 미국 가구 중위소득(4,000 달러)에 해당하는 모든 사람들이 주택을 소유할 수 있는 길이 활짝 열렸다.

그러나 연방주택청은 오래된 주택에 대해서는 안전망을 제공하지 않았다. 연방주택청은 넓은 거리와 막힌 길의 신축 단독주택에 우선권을 부여했다. 연방주택청의 규정에 의하면 주택은 도로에서 최소한 3.5미터 떨어진 위치에 있어야 했고, 정원으로 완전히 둘러싸여 있어야 했다. 연방주택청은 동질적인 주택단지에 우호적이었고, 상점 중심의 복합용도 지구를 못마망하게 여졌다. 밀집보다 팽창을 선호했고, 임대주택이나 오래된 재고 주택을 부정적으로 여겼다. 그리고 대중교통 노선 근처보다 간선도로 인근의 입지를 선호했다. 결국 그 모든 것은 전국 규모의 시장에서 거래되는 규격화된 그리고 대체 가능
한 주택음자상품의 조건이었다. 실제로, 규격화되고 대체할 수 있는주택에 대한 수요가 있었다. 교외의 신축 방갈로 주택은 내 집을 장만하려는 사람들에게 좋은 기회가 될 수 있었다.

 

도심에서 집을 구하려는 사람들은 좀처럼 주택 담보대출을 받기 어려운 상황이었다. 구매자들은 이런 전후 사정을 명확히 파악하지 못했다. 부동산업자들과 주택담보대출 중개인들은 구매자들에게 시외의 신규 주택단지를 권했다. 1950년대에 교외가 폭발적으로 성장한 현상은 정부가 왼했기 때문에 그리고 정부가 수십억 달러의 자금을 투입했기 때문에 일어난 일이었다. 레이크우드를 건설한 회사는 중위소득에 해당하는 사람들이 구입할 수 있는 주택을 제공해야 한다는 점을 알고 있었고, 실제로 그렇게 했다. 그 회사가 지은 침실 3개짜리 목장식 방갈로 주택은 1채당 8.,255달러에 팔렸다. 그 주택들은 선납금 없이 매월 50달러씩 30년 동안 상환하는 조건으로 주택담보대출을 받은 사람들이 구입할 수 있었다. 그런 제약 속에서 건설업에 종사하고 수익성 높은 주택담보대출 시장에서 살아남려면 조립식 주택을 신속하게 대량생산해야 했다. 모양과 마무리 칠이 똑같은 한 단지 내의 주택들에는 동일한 설비와 재료와 기기가 쓰였다. 그러므로 전설업체들은 규모의 경제를 환용할 수 있었다. 일례로, 레이크우드의 주택들에는 동일한 규격과 색상의 실내용 문 20만개가 쓰였다.

 

자동차를 타고 레이크우드나 샌퍼넌도 밸리를 둘러보면 주택단지의 획일성이 뚜렷하게 느꺼진다. 그것은 주민들이 왼했기 패문에 일어난 일이 아니라 연방정부의 지원을 받으며 생긴 결과다. 수많은 텔레비전 프로그램과 영화에서 건전한 교외 생활이 찬미되었고, 심지어 이상화되었다. 그러나 교외의 진정한 미학을 좌우한 것은 연방주택청의 투자 정책 그리고 방어적 분산' 이라는 국가안보차원의 고려사항이었다. 1954년에 제정된 주택법에 따르면 연방주택청을 위시한 연방기관들은 적의 공격에 대한 도시의 취약성을 완화하는 데 동참해야 했다. 그것은 교외화를 통한 분산을 의미했으며, 1954년 주택법에는 "도시방어 기준을 따라야 하는" 주택에 대출을 해줘야 한디는 규정도 포함되어 있었다. 네바다 주의 사막에서 실시된 핵실험인 큐 작전operation Cue 을 통해 다양한 형태의 주택을 검증해본 결과 방같로 주택이 핵실험에 가장 강한 것으로 드러났다. 그리고 베네치아식 블라인드를 갖춘 방갈로 주택의 실내가 가장 적은 피해를 입었다. 1950년대 남부 캘리포니아의 신축 주택 10개 중 9개가 목장식 방갈로 주택이었던 것은 결코 우연이 아니었다.

 

-책 "메트로폴리스" (벤 윌슨 저) 중